Änderung des Abrechnungszeitraumes
Sie planen, Ihren Abrechnungszeitraum zu ändern oder haben Ihr Objekt verkauft? Hierbei sind zwingend die Vorgaben der Heizkostenverordnung sowie rechtliche Aspekte zu beachten.
Weiter unten beantworten wir Ihnen bereits die meisten Fragen. Sollten darüber hinaus Unklarheiten offenbleiben, scheuen Sie bitte nicht, uns jederzeit unter 02126450960 anzurufen. Gerne erläutern wir Ihnen, ob die Notwendigkeit für die Änderung eines Abrechnungszeitraums gegeben ist und Ihre mit einer Änderung verbundenen rechtlichen Grundlagen.
FAQ's
Hausverkauf - wie richtig abrechnen?
Der Wunsch nach einem verkürzten Abrechnungszeitraum entsteht häufig aus wirtschaftlichen Hintergründen (Vorauszahlungen etc.) und Unwissenheit.
Der Verkauf einer Liegenschaft berechtigt grundsätzlich nicht dazu, eine vorgezogene Ablesung zu beauftragen und eine vom regulären Turnus abweichende Abrechnung zu erstellen bzw. erstellen zu lassen.
Unabhängig von den Eigentumsverhältnissen haben Nutzer/Mieter auch in diesem Fall einen rechtlichen Anspruch auf eine Abrechnung über volle 12 Monate.
Lt. BGH Urteil ist der Käufer der Liegenschaft verpflichtet, die Abrechnung des bereits begonnenen Zeitraumes durchzuführen. Zitat: „(..) Der Veräußerer ist gegenüber dem Mieter nicht berechtigt, eine auf den Eigentumsübergang bezogene Zwischenabrechnung zu erstellen. Im Entscheidungsfall ist das Eigentum am 31.03.1994 übergegangen: Gleichwohl wäre eine Abrechnung, die den Zeitraum 01.01.1994 – 31.03.1994 umfasst, unzulässig (…). Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht abgeschlossen, so ist der Erwerber zur Abrechnung verpflichtet (...)“
Abrechnungsrelevante Unterlagen (Zählerstände, Brennstoff- und Wartungsrechnungen etc.) und ggfs. Vorauszahlungen der Mieter sind dem neuen Eigentümer entsprechend durch den Verkäufer auszuhändigen.
Die neuen Eigentümer/Käufer zahlen dem Voreigentümer/Verkäufer alle Auslagen, die dieser in den Monaten der aktuellen Abrechnungsperiode hatte. Zusammen mit den eben genannten Unterlagen kann dann von den neuen Eigentümern eine Abrechnung über 12 Monate erstellt werden. Die neuen Eigentümer erhalten so alle Auslagen, die dem Vorbesitzer gezahlt wurden, über die Abrechnung wieder von den Nutzern zurück.
Ich vermiete künftig nicht mehr - kann ich verkürzt abrechnen?
Ja. In diesem speziellen Ausnahmefall ist eine Abrechnung für einen verkürzten Abrechnungszeitraum i.d.R. problemlos möglich.
Hierbei gilt zu berücksichtigen:
- Um die vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung erstellen zu können, sind entsprechende Verbrauchswerte, d.h. eine Zwischen- bzw. vorgezogene Endablesung der Geräte notwendig. Insbesondere bei Objekten, die noch mit Verdunstern ausgestattet sind, ist es jedoch möglich, dass keine verwertbaren Ablesewerte ablesbar sind. Dies ist abhängig von der Dauer des Abrechnungszeitraumes und zu welcher Jahreszeit die Ablesung erfolgen soll.
- Brennstoff Gas, Fernwärme: Sie benötigen unbedingt eine Rechnung Ihres Wärmelieferanten über den tatsächlich verbrauchten Brennstoff für den gewünschten abweichenden Zeitraum. Eine Abrechnung nach Abschlagszahlungen ist nicht zulässig. Künftige Brennstoffrechnungen müssen zudem dem ggfs. geänderten/neuen Abrechnungszeitraum entsprechen.
- Brennstoff Öl: Bitte geben Sie in der Betriebskostenaufstellung unbedingt den Restbestand zum Stichtag des gewünschten Zeitraums an
Ich habe den Gasanbieter gewechselt
Häufig sehen sich Eigentümer bei einem Wechsel ihres Brennstoffanbieters damit konfrontiert, dass dieser den bislang abrechneten Zeitraum nicht übernehmen will und seinen eigenen Abrechnungszeitraum vorgibt. Dies kann im Zweifelsfalle sogar mehrfach nacheinander eintreten, je nachdem, wie häufig der Brennstoffanbieter gewechselt wird.
Die Abrechnung der Heizkosten muss jedoch zwingend nach dem Leistungsprinzip erfolgen. D.h. es dürfen nur die tatsächlich in einer Abrechnungsperiode angefallenen Kosten abgerechnet werden.
Um den Aufwand und die Kosten für alle Beteiligten so gering wie möglich zu halten, empfehlen wir daher, den gewohnten Abrechnungszeitraum (z.B. 01.01.-31.12.) beizubehalten und den Gasanbieter um eine Zwischenabrechnung zum Stichtag zu bitten. Dies ist erfahrungsgemäß möglich.
Auch, weil ein Wechsel des Abrechnungszeitraumes bedeuten würde, dass die elektronischen Heizkostenverteiler auf den neuen Stichtag umprogrammiert werden müssten, was zu zusätzlichen Kosten führen würde.
Mein Gasanbieter hat seinen Abrechnungszeitraum geändert - was jetzt?
Sollte sich der Zeitraum nur um 1-14 Tage verschoben haben, weil der Ablesetermin sich leicht geändert hat, ist keine Änderung des Zeitraumes für die Abrechnung nötig.
Sollte es sich um eine Verschiebung um einen bis mehrere Monate handeln, melden Sie sich bitte unter 02126450960.
Ich möchte wie bei den Nebenkosten kalenderjährig abrechnen - geht das?
Die Abrechnung der Heizkosten muss zwingend nach dem Leistungsprinzip erfolgen. D.h. es dürfen nur die tatsächlich in einer Abrechnungsperiode angefallenen Kosten abgerechnet werden. Sollte Ihr Brennstoffanbieter (betrifft Gas und Fernwärme) nicht zum 31.12. abrechnen, so ist eine Umstellung des Abrechnungszeitraumes nicht ohne Weiteres möglich. Sie benötigen unbedingt eine Rechnung Ihres Wärmelieferanten über den tatsächlich verbrauchten Brennstoff für den gewünschten abweichenden Zeitraum d.h. zum Stichtag 31.12..
Eine Abrechnung nach Abschlagszahlungen ist nicht zulässig. Künftige Brennstoffrechnungen müssen zudem dem ggfs. geänderten/neuen Abrechnungszeitraum entsprechen.
Der Abrechnungszeitraum in meinem Angebot stimmt nicht
Bitte kontaktieren Sie uns in diesem Falle unbedingt vorher telefonisch, bevor Sie handschriftliche Änderungen auf Ihrem Auftragsformular eintragen. Für eine ordnungsgemäße Abrechnung ist es zwingende Voraussetzung, den tatsächlichen Abrechnungszeitraum vorab entsprechend abzustimmen, um auch Geräte auf den richtigen Stichtag zu programmieren und Folgekosten zu vermeiden.
Ich wechsle meinen Verwalter - darf ich den Abrechnungszeitraum anpassen?
Nicht der Verwalter gibt den Abrechnungszeitraum vor, sondern der Eigentümer im Hinblick auf den tatsächlichen Brennstofflieferzeitraum (bei Gas, Fernwärme).
Ich habe einen Mieter-/Nutzerwechsel und möchte für diesen verkürzt abrechnen
Dies ist weder notwendig noch zulässig. Die von Ihnen angegebenen Nutzerwechsel werden von uns entsprechend bei der jährlichen verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung berücksichtigt, so dass jeder Nutzer ausschließlich die die Heizkosten zu tragen hat, die auch auf ihn entfallen sind. Die montierten Elektronischen Funkheizkostenverteiler oder Wärmezähler speichern die entsprechenden Monatswerte rückwirkend.
Lediglich im besonderen Falle von Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip oder nicht funkenden Wärme- bzw. Wasserzählern beauftragen Sie bitte eine Zwischenablesung. Bei Verdunstern ist es jedoch möglich, dass keine verwertbaren Ablesewerte ablesbar sind. Dies ist abhängig von der Dauer des Nutzungszeitraumes und zu welcher Jahreszeit die Zwischenablesung erfolgen soll.
Auch in diesem Fall ist es jedoch nicht zulässig eine verkürzte Abrechnung zu erstellen. Selbst wenn der Mieter darauf besteht.
Siehe dazu §556, Abs. 3, BGB
„(…) Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. (…)“
Wir rechnen alle unsere Objekte kalenderjährig ab und wollen ein Objekt hieran anpassen
Da die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip erfolgen muss, orientiert sich der Abrechnungszeitraum entsprechend stets am Abrechnungszeitraum Ihres Brennstofflieferanten (z.B. Gas oder Fernwärme). Sie müssen daher zwingend sicherstellen, dass Ihr Brennstofflieferant bereit ist, seinen Abrechnungszeitraum ebenfalls auf kalenderjährig umzustellen. Sollte er Ihrem Wunsch Folge leisten, können Sie in Absprache mit Ihren Nutzern einmalig verkürzt abrechnen. Sie benötigen in diesem Falle unbedingt eine Rechnung Ihres Wärmelieferanten über den tatsächlich verbrauchten Brennstoff für den gewünschten abweichenden Zeitraum. Eine Abrechnung nach Abschlagszahlungen ist nicht zulässig. Künftige Brennstoffrechnungen müssen zudem dem ggfs. geänderten/neuen Abrechnungszeitraum entsprechen.
Bei Öl als Brennstoff ist eine Umstellung i.d.R. unproblematisch. Bitte geben Sie in der Betriebskostenaufstellung unbedingt den Restbestand zum Stichtag des gewünschten Zeitraums an.
Muss ich den Zeitraum um einzelne Tage bei Abgabe meiner Kosten korrigieren?
Nein. Wir rechnen grundsätzlich ab dem 1. eines Monats bis zum letzten Tag des Vormonats im Folgejahr ab (z.B. 01.01. - 31.12. oder 01.07. - 30.06.). Sollte Ihre Brennstofflieferung auf der Rechnung Ihres Anbieters in einzelnen Tagen hiervon abweichen (z.B. 03.01. oder 11.01.) - so stellt dies einen marginalen Unterschied dar, der in der Abrechnung nicht abgebildet wird.
Wir haben unser Wirtschaftsjahr umgestellt und wollen den Abrechnungszeitraum anpassen
Da die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip erfolgen muss, orientiert sich der Abrechnungszeitraum entsprechend stets am Abrechnungszeitraum Ihres Brennstofflieferanten (z.B. Gas oder Fernwärme). Sie müssen daher zwingend sicherstellen, dass Ihr Brennstofflieferant bereit ist, seinen Abrechnungszeitraum ebenfalls auf kalenderjährig umzustellen. Sollte er Ihrem Wunsch Folge leisten, können Sie in Absprache mit Ihren Nutzern einmalig verkürzt abrechnen. Sie benötigen in diesem Falle unbedingt eine Rechnung Ihres Wärmelieferanten über den tatsächlich verbrauchten Brennstoff für den gewünschten abweichenden Zeitraum. Eine Abrechnung nach Abschlagszahlungen ist nicht zulässig. Künftige Brennstoffrechnungen müssen zudem dem ggfs. geänderten/neuen Abrechnungszeitraum entsprechen.
Bei Öl als Brennstoff ist eine Umstellung i.d.R. unproblematisch. Bitte geben Sie in der Betriebskostenaufstellung unbedingt den Restbestand zum Stichtag des gewünschten Zeitraums an.
Vor- und Nachteile verkürzter/verlängerter Abrechnungszeitraum
Verkürzter Abrechnungszeitraum
Ein einmalig verkürzter Abrechnungszeitraum ist zulässig, wenn es dafür einen sachlichen Grund gibt, z.B.
- Umstellung des Abrechnungszeitraumes auf kalenderjährig (01.01. – 31.12.)
- Baumaßnahmen bzw. Neubau oder Sanierung des gesamten Gebäudes (Gebäude steht währenddessen leer)
- Erstbezug nach Neubau oder Sanierung
Verlängerter Abrechnungszeitraum
Die Dauer von 12 Monaten darf nicht überschritten werden. Abrechnungen über einen längeren Zeitraum sind formell unwirksam, was zur Folge haben kann, dass die Mieter die abgerechneten Kosten nicht zahlen müssen. Die Mieter müssen ihre Kosten nur dann zahlen, wenn der Vermieter fristgemäß eine formell wirksame Abrechnung vorlegt. (LG Gießen, Urteil vom 21.01.2009, Az.: 1 S 288/08).
Gem. § 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode nichts entgegen, sofern Sie zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung dient. Für diese Vorgehensweise benötigen Sie die ausdrückliche Zustimmung aller Mieter (BGH-Urteil vom 27.07.2011, Az.: VIII ZR 316/10). Aus Beweisgründen empfehlen wir Ihnen, dass Sie sich das Einverständnis schriftlich bestätigen lassen.